Le rêve de la maison propre est un objectif que beaucoup de personnes veulent atteindre. Cependant, cet objectif vient avec une variété de défis, notamment en termes de finance. L’un de ces défis est le prêt hypothécaire et plus spécifiquement, la garantie de prêt immobilier.
Définition de la garantie de prêt immobilier
La garantie de prêt immobilier est une assurance demandée par les banques lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Cette garantie est là pour sécuriser le prêteur contre le risque de non-remboursement de l’emprunteur. Elle a donc une importance prédominante dans le processus du prêt et est le plus souvent imposé par le prêteur
Pourquoi les frais de garantie sont cruciaux pour les propriétaires
Tout propriétaire qui passe par un prêt hypothécaire ne peut donc pas éviter ces frais de garantie. Très souvent, ils sont omis ou sous-estimés lors du calcul du coût total du prêt. Pourtant, ils représentent un coût important qui peut parfois atteindre plusieurs milliers d’euros. Il est donc crucial pour tout propriétaire de bien comprendre à quoi correspondent ces frais, comment ils sont calculés et comment les minimiser.
Décomposer les différents types de garanties de prêt immobilier
Il existe principalement quatre types de garanties hypothécaires que l’on peut classer en deux catégories : les garanties réelles qui portent sur un bien existant et les garanties personnelles obtenues auprès d’un tiers garant (une personne ou une société).
Présentation de l’hypothèque
L’hypothèque est le type de garantie le plus connu. C’est une garantie réelle qui porte sur un bien immobilier existant ou à venir. En cas de non-remboursement du prêt par l’emprunteur, le prêteur pourra engager une procédure de saisie du bien en vue de le vendre pour se rembourser.
Présentation de la caution
La caution est une garantie personnelle qui peut être accordée par une personne physique (un proche par exemple) ou par une société de caution mutuelle (comme Crédit Logement par exemple). Dans les deux cas, le cautionnement s’engage à rembourser le prêt au prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur.
Présentation du privilège de prêteur de deniers
Le privilège de prêteur de deniers est une autre forme de garantie réelle mais elle ne peut être accordée qu’en cas d’acquisition d’un bien immobilier existant, et non pour des travaux ou une construction.
Présentation de la garantie intrinsèque
La garantie intrinsèque, aussi appelée « garantie sur le bien financé », est une garantie qui repose directement sur le bien financé. Le prêteur s’appuie alors sur la valeur du bien, en particulier en cas de revente avant la fin du crédit.
Avantages et inconvénients de chaque type
- Hypothèque : montrer au prêteur votre fiabilité puisque cette garantie est très rassurante pour lui peut être vu comme un avantage. Cela étant, les frais d’hypothèque sont souvent importants (entre 1 et 2% du montant emprunté) et la mise en place d’une hypothèque nécessite l’intervention d’un notaire, ce qui allonge le processus.
- Caution : les coûts d’une caution mutuelle sont généralement inférieurs à ceux d’une hypothèque. De plus, si le prêt est remboursé sans incident, une partie de ces frais peut être récupérée à l’échéance du prêt. En revanche, cette caution n’est pas possible pour tout le monde et dépend du profil de l’emprunteur.
- Privilège de prêteur de deniers : cette garantie offrant une sécurité semblable à celle de l’hypothèque est bien moins coûteuse pour l’emprunteur. Cependant, elle ne peut être mise en place que pour certains types de biens et nécessite également l’intervention d’un notaire.
- Garantie intrinsèque : les coûts de cette garantie sont minimaux et les démarches sont plutôt simplifiées. Néanmoins, la mise en place de cette garantie présente un risque plus élevé pour le prêteur et est donc généralement limitée dans le temps.
Analyse approfondie des frais de garantie de prêt immobilier
Les frais initiaux et comment ils sont calculés
Les frais de garantie de prêt immobilier se décomposent généralement en frais initiaux. Ces frais varieront en fonction du type de garantie choisie. Pour une hypothèque, par exemple, ces frais comprennent les frais de dossier, les frais de notaire, les frais d’évaluation du bien, les frais d’enregistrement, etc.
A cela s’ajoute les frais de l’assurance emprunteur, qui garantit le remboursement de votre prêt en cas de survenue de risques spécifiques comme le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie, l’incapacité de travail ou la perte d’emploi. Cette assurance est obligatoire dans la plupart des cas et son coût peut varier en fonction de divers paramètres comme votre âge, votre état de santé ou votre profession.
Les coûts pendant l’exécution du prêt
Durant la durée du prêt, il peut y avoir des frais continus ou des coûts supplémentaires en relation avec la garantie de prêt. Par exemple, des frais de gestion annuels pour certaines formes de caution, ou des frais de renouvellement ou de mainlevée en cas de rachat ou de renégociation pour l’hypothèque. Ces frais peuvent ajouter une somme considérable au coût total de votre prêt et doivent être bien anticipés dès le départ.
Les frais potentiels en cas de défaut de paiement
En cas de défaut de paiement, d’autres frais peuvent venir se greffer, comme les frais de justice pour l’activation de la garantie, les coûts liés à la saisie et à la vente du bien hypothéqué, ou encore les frais de mainlevée de l’hypothèque ou du privilège de prêteur de deniers.
Comparaison des coûts totaux selon le type de garantie
En résumé, le coût total des frais de garantie comprend donc aussi bien les frais de mise en place que les éventuels frais de gestion annuels et les frais de décharge en fin de prêt, sans oublier les frais annexes comme l’assurance. Ces coûts sont très variables en fonction du type de garantie choisie, du montant du prêt, de la durée du prêt, du profil de l’emprunteur et du projet immobilier.
Éligibilité et conditions pour les différents types de garanties de prêt
Les critères de crédit et de revenus
Les critères d’éligibilité pour obtenir une garantie de prêt immobilier vont directement dépendre de votre situation financière. En effet, le prêteur va analyser votre capacité de remboursement en fonction de vos revenus, de votre taux d’endettement, de la stabilité de vos revenus, de votre score de crédit, etc.
L’impact du projet immobilier lui-même
Le type de projet immobilier a également une incidence sur la nature de la garantie que vous allez pouvoir mettre en place. Par exemple, si vous achetez un bien déjà existant, vous pourrez opter pour une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, alors que si vous construisez votre propre maison, la plupart des prêteurs privilégieront la mise en place d’une caution.
La flexibilité des critères selon le type de garantie
Chaque type de garantie a ses propres critères d’éligibilité, qui peuvent être plus ou moins flexibles selon les situations. Par exemple, une caution mutuelle sera généralement plus facile à obtenir pour un emprunteur ayant un profil rassurant pour le prêteur, tandis qu’une hypothèque pourra être mise en place même en présence de certains risques.
Conseils et stratégies pour gérer efficacement les frais de garantie de prêt immobilier
Les options pour minimiser les coûts
Pour minimiser les coûts des frais de garantie, plusieurs options se présentent à vous. Vous pouvez négocier les frais de dossier avec votre prêteur, vous pouvez choisir une garantie moins coûteuse (généralement une caution plutôt qu’une hypothèque, par exemple), vous pouvez faire jouer la concurrence en faisant plusieurs demandes de crédit auprès de différents prêteurs, ou encore vous pouvez recourir à un courtier en prêt immobilier qui se chargera de trouver pour vous les meilleures offres du marché.
Les pièges à éviter lors de la planification des frais
Lors de la planification de vos frais de garantie, il y a certains pièges à éviter. Le principal d’entre eux est de sous-estimer ces frais en ne prenant pas en compte tous les frais annexes. Pensez aussi aux contingences comme les frais en cas de résiliation anticipée ou de transfert de votre prêt, ou encore le coût potentiel de l’assurance emprunteur.
Cas d’étude : planification réussie des frais de garantie
Pour illustrer nos propos, prenons l’exemple de Lucie. Lucie est une jeune active qui a décidé d’acheter son premier appartement. Pour financer cet achat, elle a décidé de faire un prêt immobilier. Elle s’est donc posée la question de la garantie et a opté pour une garantie par caution mutuelle. Grâce à cette option, elle a réussi à économiser plusieurs milliers d’euros en frais de garantie, qu’elle a pu investir dans des travaux de rénovation de son nouvel appartement. En anticipant et planifiant minutieusement ces frais, elle a réussi à réaliser son projet immobilier dans les meilleures conditions.
